0. この記事でわかること
本記事では、ヘルスピーク・プロパティーズ（DOC）について以下の情報を提供します：
- なぜ注目されているのか: ヘルスケアREIT大手として、ライフサイエンス不動産・外来医療施設・高齢者向け終身介護施設（CCRC）の3つのコアセグメントに特化し、配当利回り6.2%と41年連続増配の実績が高配当投資家から注目されています
- 事業内容と成長戦略: プロパティマネジメントの内製化やボストンのバイオテック回廊での複合開発「Cambridge Point」、病院パートナーシップ拡大など、成長市場への戦略的投資を推進
- 競合との差別化: ウェルタワー、ベンタスといったヘルスケアREIT大手に対し、サンフランシスコ・ボストン・サンディエゴの成長市場へ集中投資し、医療の発見と提供に注力する不動産ポートフォリオで差別化
- 財務・配当の実績: 2025年の調整後FFO（運営資金収支）は前年比2.2%成長見込み、Q2 2025は同一物件NOI成長3.5%を達成し、流動性23億ドルで財務基盤は堅固
- リスク要因: 金利上昇によるREIT株価調整、ライフサイエンステナントの資金調達難と稼働率低下、メディケア・メディケイド政策変更リスク
本記事では、ヘルスケアREITとして安定した配当を求める投資家にとって重要な情報を、日本人投資家の視点から詳しく解説します。
1. なぜヘルスピーク・プロパティーズ（DOC）が注目されているのか
(1) 成長戦略の3つのポイント
ヘルスピーク・プロパティーズは、ヘルスケア不動産市場で独自の成長戦略を推進しています。以下の3つの施策が投資家の注目を集めています：
プロパティマネジメントの内製化 2024年に約2,000万平方フィート、2025年に1,400万平方フィートを内製化し、スタッフの70%が不動産機能を直接支援する体制を構築しています。これにより、運営効率の向上とコスト削減を実現し、テナント対応のスピードアップとサービス品質向上が期待されています。
ボストンのバイオテック回廊での複合開発 Hinesとの共同事業として、ボストンに500万平方フィートの複合開発「Cambridge Point」を展開中です。ラボ・小売・住宅を統合した高付加価値プロジェクトで、バイオテック企業の集積地としてのポジションを強化しています。
病院パートナーシップの拡大 アトランタでNorthside Hospital向けの外来医療施設2件を新規開発し、合計投資額は1.48億ドルに達します。戦略的病院パートナーシップを拡大することで、安定したテナント基盤と長期契約を確保しています。
(2) 注目テーマ（ライフサイエンス・外来医療・CCRC）
ヘルスピーク・プロパティーズは、以下の3つのテーマに集中投資しています：
ライフサイエンス不動産 サンフランシスコ・ボストン・サンディエゴといった成長市場に集中し、バイオテック・製薬会社向けの実験室・オフィスを提供しています。Q1 2025ではラボリース17.5万平方フィート成約、LOI（予約）40万平方フィートを達成しました。
外来医療施設 病院パートナーシップを軸に、外来医療施設（MOBs）を展開しています。Q2 2025の更新率は85%と高水準で、安定したテナント関係を維持しています。
高齢者向け終身介護退職コミュニティ（CCRC） 自立生活から介護、記憶ケア、熟練看護まで提供するCCRC施設を運営しています。Q1 2025の成長率は15.9%を記録し、高齢化社会での需要拡大が追い風となっています。
(3) 投資家の関心・懸念点
投資家の関心 41年連続増配と配当利回り6.2%は、年金補完を求めるリタイア層から高い関心を集めています。ヘルスケアREITは景気に左右されにくいディフェンシブ株として位置づけられ、REIT税制により利益の90%超を配当に回す仕組みも魅力的です。
投資家の懸念 ライフサイエンステナントの資金調達が3～4ヶ月間困難な状況が継続しており、Q2 2025ではEPSが予想を下回り、時間外取引で株価が6.73%下落しました。Scotiabankがリーシング低迷とクレジットリスクを理由に格下げし、Citiは目標株価を23ドルから18ドルに引き下げました。金利高環境がREIT評価に影響を与えています。
将来性の要約 2025年の調整後FFOは1株1.81～1.87ドルを見込み、前年比2.2%成長が予想されています。アナリストコンセンサスは「買い」で平均目標株価21.25ドル（現在から16.69%上昇）です。Q2 2025は同一物件NOI成長3.5%、リーシング活動150万平方フィート超と堅調ですが、ライフサイエンス市場の近中期的な課題により成長は抑制される見通しです。
2. ヘルスピーク・プロパティーズの事業内容・成長戦略
(1) 主力事業（ライフサイエンス・外来医療・CCRC）
ヘルスピーク・プロパティーズは、医療の発見と提供に注力する不動産を所有・運営・開発するヘルスケアREITです。以下の3つのセグメントが主力事業です：
ライフサイエンス不動産 バイオテック・製薬会社向けの実験室・オフィスを、サンフランシスコ・ボストン・サンディエゴの成長市場に展開しています。「Cambridge Point」などの複合開発プロジェクトを通じて、バイオテック企業の集積地としてのポジションを強化しています。Q2 2025の更新率は87%で、テナント関係は安定しています。
外来医療施設（MOBs） 病院パートナーシップを軸に、外来医療施設を展開しています。アトランタでのNorthside Hospital向け施設開発など、戦略的病院との長期契約により安定した賃料収入を確保しています。Q2 2025の更新率は85%に達しています。
高齢者向け終身介護退職コミュニティ（CCRC） 自立生活から介護、記憶ケア、熟練看護まで一貫して提供するCCRC施設を運営しています。高齢化社会の進展に伴い、安定した需要が見込まれています。
(2) セクター・業種の説明（Diversified REITs）
ヘルスピーク・プロパティーズは、Real Estateセクターの中でもDiversified REITs（多様化REIT）に分類されます。ヘルスケア不動産に特化しつつも、ライフサイエンス・外来医療・CCRCの3つのコアセグメントに分散投資することで、特定セグメントへの依存度を下げ、リスクを分散しています。
REIT（Real Estate Investment Trust）は、賃料収入や不動産売却益を投資家に配当として分配する仕組みで、税制上の優遇を受けるために利益の90%超を配当に回すことが求められます。このため、REITは高配当銘柄として人気があり、ヘルスケアREITは景気に左右されにくいディフェンシブ性が特徴です。
(3) ビジネスモデルの特徴（プロパティマネジメント内製化）
ヘルスピーク・プロパティーズの最大の特徴は、プロパティマネジメントの内製化を加速していることです。2024年に約2,000万平方フィート、2025年に1,400万平方フィートを内製化し、スタッフの70%が不動産機能を直接支援する体制を構築しました。これにより、運営効率の向上、コスト削減、テナント対応のスピードアップが実現されています。
また、3つのコア資産クラスへの集中投資により、専門性を高め、各セグメントでの競争力を強化しています。サンフランシスコ・ボストン・サンディエゴといった成長市場への戦略的立地により、高品質なテナントを確保し、長期的な賃料上昇が期待されています。
3. 競合との差別化
(1) 主要競合企業（ウェルタワー、ベンタス）
ヘルスケアREIT市場では、以下の企業が主要競合です：
ウェルタワー（Welltower Inc.） ヘルスケアREIT最大手の一つで、高齢者向け住宅、外来医療施設、長期介護施設を幅広く展開しています。ヘルスピーク・プロパティーズと類似したポートフォリオを持ちますが、ウェルタワーはより幅広い地域に分散投資しています。
ベンタス（Ventas Inc.） ヘルスケアREIT大手で、高齢者向け住宅、医療オフィスビル、ライフサイエンス施設を保有しています。ベンタスも3つのセグメントに分散投資していますが、ヘルスピーク・プロパティーズよりも高齢者向け住宅の比率が高い傾向にあります。
(2) 競合優位性（3つのコア資産への集中、戦略的立地）
ヘルスピーク・プロパティーズの競合優位性は以下の3点です：
3つのコア資産への集中投資 ライフサイエンス・外来医療・CCRCの3つのセグメントに集中することで、各分野での専門性を高め、テナントとの強固な関係を構築しています。幅広い分散投資を行う競合と比較して、集中投資により深い専門知識とネットワークを活用できています。
成長市場への戦略的立地 サンフランシスコ・ボストン・サンディエゴといったバイオテック・製薬企業の集積地に集中投資し、成長性の高い市場でのポジションを確立しています。これらの地域は賃料水準が高く、長期的な賃料上昇が期待されています。
プロパティマネジメントの内製化 運営効率の向上とコスト削減を実現し、テナント対応のスピードアップとサービス品質向上により、競合との差別化を図っています。
(3) 市場でのポジショニング（ヘルスケアREIT大手）
ヘルスピーク・プロパティーズは、ヘルスケアREIT市場で時価総額上位に位置する大手企業です。ウェルタワー、ベンタスと並んで「ヘルスケアREIT御三家」とも呼ばれ、投資家からの認知度と信頼性が高い銘柄です。
41年連続増配の実績は、長期的な配当政策の安定性を示しており、高配当志向の投資家からの支持を集めています。また、流動性23億ドルと財務基盤が堅固で、経済環境の変化にも対応できる体力を持っています。
4. 財務・配当の実績
(1) 売上高・利益の推移（調整後FFO前年比2.2%成長見込み）
ヘルスピーク・プロパティーズの財務実績は以下の通りです（2025年時点）：
調整後FFO（運営資金収支）
- 2025年見込み: 1株1.81～1.87ドル（前年比2.2%成長）
- Q2 2025実績: 1株0.46ドル
- AFFO（調整後運営資金収支）: Q2 2025で1株0.44ドル
同一物件NOI（純営業収益）成長
- Q2 2025: 3.5%成長
- リーシング活動: 150万平方フィート超成約
EPS（1株当たり利益）
- 2020年: 1.69ドル
- 2023年: 1.76ドル
アナリストは、収益とEPSがそれぞれ年率3.1%、7.3%成長すると予想しています。ただし、Q2 2025ではEPSが予想を下回り、株価が一時的に調整しました。
※2025年10月時点のデータです。最新情報はHealthpeak Properties Inc公式IRページをご確認ください。 （出典: Healthpeak Properties Inc IR, Simply Wall St）
(2) 配当履歴（41年連続増配、配当利回り6.2%）
ヘルスピーク・プロパティーズは、41年連続増配の実績を持つ配当貴族銘柄です：
配当利回り
- 2025年時点: 約6.2%（一部情報源では6.44%）
配当の特徴
- REIT税制により、利益の90%超を配当として分配
- 普通配当所得として課税（配当控除の対象外）
- 米国源泉税10%が課税され、日本の所得税・住民税が追加課税（外国税額控除の適用可能）
日本人投資家への影響
- 新NISA（成長投資枠）で投資可能だが、米国源泉税10%は課税される
- 特定口座（源泉徴収あり）で保有すれば、確定申告不要
- 外国税額控除を利用すれば、二重課税の一部を軽減可能
41年連続増配の実績は、長期的な配当政策の安定性を示しており、年金補完を求めるリタイア層にとって魅力的な銘柄です。
(3) 財務健全性（流動性23億ドル、同一物件NOI成長3.5%）
ヘルスピーク・プロパティーズの財務基盤は堅固です：
流動性
- Q2 2025時点: 23億ドル
- 経済環境の変化にも対応できる十分な資金力
同一物件NOI成長
- Q2 2025: 3.5%成長
- 既存物件からの収益成長が継続
投資計画
- 高品質資産への5億ドルの投資計画を推進中
REITの財務健全性は、自己資本比率や有利子負債の水準で評価されます。ヘルスピーク・プロパティーズは、流動性が十分にあり、成長投資と配当の両立が可能な財務体力を持っています。
※2025年10月時点のデータです。最新情報はHealthpeak Properties Inc公式IRページ、SEC EDGARで10-Kまたは10-Qをご確認ください。 （出典: Healthpeak Properties Inc Q2 2025 Results, IR資料）
5. リスク要因
(1) 事業リスク（ライフサイエンステナントの資金調達難、稼働率低下）
ヘルスピーク・プロパティーズが直面する主な事業リスクは以下の通りです：
ライフサイエンステナントの資金調達難 ライフサイエンステナントの資金調達が3～4ヶ月間困難な状況が継続しており、クレジットリスクが増加しています。Scotiabankがリーシング低迷とクレジットリスクを理由に格下げし、稼働率低下と賃料上昇余地の制限が懸念されています。
高齢者住宅の空室率上昇 CCRC施設は高齢化社会で需要が拡大していますが、競争激化により空室率が上昇するリスクがあります。特に、ウェルタワーやベンタスといった大手との競争が激しい地域では、賃料上昇が制限される可能性があります。
メディケア・メディケイド政策変更 メディケア・メディケイドの政策変更により、テナント（高齢者向け住宅・医療施設の運営事業者）の収益が悪化するリスクがあります。政府の医療費抑制策が強化されれば、テナントの賃料支払い能力が低下する可能性があります。
(2) 市場環境リスク（金利高、メディケア・メディケイド政策変更）
金利上昇リスク 金利上昇はREIT株価に大きな影響を与えます。REITは高配当が魅力ですが、金利が上昇すると債券などの他の高利回り資産が相対的に魅力的になり、REIT株価が調整する傾向があります。また、REITは借入により不動産を取得するため、金利上昇は調達コストの増加につながります。
為替リスク 日本人投資家にとって、ドル建て配当を円換算する際の為替レート変動がリスクとなります。円高になれば、受け取る配当の円換算額が減少します。為替ヘッジを行わない場合、為替リスクを負うことになります。
不動産評価への影響 バイオ医薬品セクターの規制変更リスクと金利高環境により、保有不動産の評価額が下落するリスクがあります。不動産評価額の下落は、借入能力の低下や財務体質の悪化につながる可能性があります。
(3) 規制・競争リスク（バイオ医薬品規制変更、不動産評価への影響）
バイオ医薬品規制変更リスク ライフサイエンス不動産のテナントであるバイオテック・製薬企業は、FDA（米国食品医薬品局）などの規制機関による承認プロセスに依存しています。規制が厳格化されれば、テナント企業の成長が鈍化し、賃料支払い能力に影響を与える可能性があります。
競争激化リスク ヘルスケアREIT市場では、ウェルタワー、ベンタスといった大手との競争が激化しています。成長市場への集中投資は高い収益性をもたらす一方で、競合との賃料競争や物件取得競争が激しくなるリスクもあります。
REIT税制のリスク REIT税制は、利益の90%超を配当として分配することで法人税を免除される仕組みですが、税制改正により優遇措置が変更されるリスクがあります。また、日本の税率（外国税額控除、配当所得課税）も改正の可能性があり、執筆時点の税率が将来も適用されるとは限りません。
6. まとめ：投資判断のポイント
(1) この銘柄の強み（41年連続増配、ヘルスケア需要の安定性、3つのコアセグメント）
ヘルスピーク・プロパティーズの主な強みは以下の3点です：
41年連続増配の実績 配当貴族銘柄として、長期的な配当政策の安定性を示しています。配当利回り6.2%は、年金補完を求めるリタイア層にとって魅力的です。
ヘルスケア需要の安定性 ライフサイエンス不動産・外来医療施設・CCRC施設は、高齢化社会やバイオテック産業の成長により、長期的な需要が見込まれます。景気に左右されにくいディフェンシブ性が特徴です。
3つのコアセグメントへの集中投資 ライフサイエンス・外来医療・CCRCの3つのセグメントに集中することで、各分野での専門性を高め、テナントとの強固な関係を構築しています。サンフランシスコ・ボストン・サンディエゴといった成長市場への戦略的立地も優位性です。
(2) リスク要因（再掲：金利高・ライフサイエンス市場の課題・競争激化）
一方で、以下のリスク要因には注意が必要です：
金利上昇によるREIT株価調整 金利が上昇すると、REIT株価が調整する傾向があります。また、借入コストの増加により、収益性が低下する可能性があります。
ライフサイエンス市場の課題 ライフサイエンステナントの資金調達難とクレジットリスク増加により、稼働率低下と賃料上昇余地の制限が懸念されています。Q2 2025ではEPSが予想を下回り、株価が調整しました。
(3) 向いている投資家（高配当狙いのリタイア層、ディフェンシブREIT志向、中長期保有）
ヘルスピーク・プロパティーズは以下のような投資家に向いています：
高配当狙いのリタイア層 配当利回り6.2%と41年連続増配の実績から、年金補完として安定した配当収入を求める投資家に適しています。
ディフェンシブREIT志向の投資家 ヘルスケア不動産は景気に左右されにくく、長期的な需要が見込まれるため、ディフェンシブ性を重視する投資家に向いています。
中長期保有を前提とする投資家 短期的には金利上昇やライフサイエンス市場の課題により株価が調整する可能性がありますが、中長期的にはヘルスケア需要の拡大が期待されます。配当再投資により複利効果を狙う投資家に適しています。
免責事項 本記事は情報提供を目的としており、個別銘柄の推奨や投資助言ではありません。投資判断はご自身の責任で行ってください。財務データは執筆時点のものであり、最新情報はHealthpeak Properties Inc公式IRページ、SEC EDGARで10-Kまたは10-Qをご確認ください。税制・為替レートは変動する可能性があります。
Q: ヘルスピーク・プロパティーズの配当利回りは？
A: 約6.2%です（2025年10月時点）。41年連続増配の実績があり、REIT税制により利益の90%超を配当として分配する仕組みです。ただし、米国源泉税10%が課税され、日本の所得税・住民税も追加課税されます（外国税額控除の適用可能）。配当は普通配当所得として課税され、配当控除の対象外です。
Q: ヘルスピーク・プロパティーズの主な競合は？
A: ウェルタワー（Welltower Inc.）、ベンタス（Ventas Inc.）などのヘルスケアREIT大手が競合です。ヘルスピーク・プロパティーズは、3つのコア資産（ライフサイエンス・外来医療・CCRC）への集中投資と、サンフランシスコ・ボストン・サンディエゴといった成長市場への戦略的立地で差別化しています。プロパティマネジメントの内製化により、運営効率の向上とテナント対応のスピードアップを実現しています。
Q: ヘルスピーク・プロパティーズのリスク要因は？
A: 金利上昇によるREIT株価調整、ライフサイエンステナントの資金調達難と稼働率低下、メディケア・メディケイド政策変更リスク、バイオ医薬品セクターの規制変更リスクなどがあります。Q2 2025ではEPSが予想を下回り、株価が6.73%下落しました。Citiは目標株価を23ドルから18ドルに引き下げています。詳細はリスク要因セクションを参照してください。
Q: ヘルスピーク・プロパティーズは長期投資に向いている？
A: 41年連続増配とヘルスケア需要の安定性から、高配当志向のリタイア層や中長期保有を前提とする投資家に向いています。年金補完として安定した配当収入を求める場合、配当利回り6.2%は魅力的です。ただし、金利上昇やライフサイエンス市場の課題により短期的には株価が調整する可能性があるため、中長期的な視点での投資判断が必要です。投資判断はご自身の責任で行ってください。