0. この記事でわかること
本記事では、ホスト・ホテルズ・アンド・リゾーツ（HST）について以下の情報を提供します：
- なぜ注目されているのか: 米国最大級のホテルREITとして、2024年に15億ドルを投資して4つの象徴的な不動産を取得（うち3つは新規市場）。Hyatt Transformational Capital Programとリニューアル投資に2025年5.8億-6.7億ドルを計画。投資適格バランスシート（レバレッジ比率2.7倍、利用可能流動性22億ドル）を維持
- 事業内容と成長戦略: Marriott、Hyatt、Hilton等の高級ブランドホテルを所有（約70物件、総客室数約46,100室）。高級・超高級ホテルへの集中投資により、かけがえのない立地のプレミアム市場（マウイ、マイアミ、ワシントンD.C.）に注力
- 競合との差別化: Pebblebrook Hotel Trust、RLJ Lodging Trust、Apple Hospitality REITとの競争において、米国最大級のスケールメリット、有名ブランドとの提携（顧客基盤・ロイヤリティプログラム・マーケティングリソース活用）、高級ホテルポートフォリオで差別化
- 財務・配当の実績: 2025年第1四半期の調整後EBITDAre 5.14億ドル（前年比5.1%増）、調整後FFO 1株あたり0.64ドル（前年比4.9%増）。Comparable Hotel RevPAR前年比7%増。配当利回り約4-5%、REIT構造により利益の90%以上を配当で還元
- リスク要因: 人件費上昇（労働組合契約・移民改革）と利益圧迫、高水準の債務負担（約50.8億ドル）と金利上昇（2025年の支払利息前年比11.6%増）、自然災害リスク（2023年8月のマウイ山火事）、景気循環リスク（ホテル業界は景気に敏感）
※2025年10月時点のデータです。最新情報はHost Hotels & Resorts Inc公式IRページをご確認ください。
1. なぜホスト・ホテルズ・アンド・リゾーツ（HST）が注目されているのか
(1) 成長戦略の3つのポイント
ホスト・ホテルズ・アンド・リゾーツ（HST）は、米国最大級のホテルREITとして、以下3つの成長戦略で注目を集めています：
1. 高級・超高級ホテルへの集中投資と市場拡大
2024年に15億ドルを投資して4つの象徴的な不動産（うち3つは新規市場）を取得しました。マウイ、マイアミ、ワシントンD.C.などのプレミアム市場に集中し、かけがえのない立地の高級ホテルを所有することで、長期的なリスク調整後リターンを最大化しています。
2. 大規模資本投資プログラムによる資産価値向上
2025年に5.8億-6.7億ドルの設備投資を計画しています。Hyatt Transformational Capital Program とリニューアルプロジェクトに注力し、ゲスト体験向上と長期的価値創造を推進しています。Four Seasons Resort Orlando 隣接のコンドミニアム開発から2,500万ドルの貢献を見込んでいます。
3. 強固な資本構造とM&A機会の活用
投資適格バランスシート（レバレッジ比率2.7倍、利用可能流動性22億ドル）を維持し、景気循環のあらゆる局面で戦略実行が可能です。Marriott、Hyatt、Hilton などの有名ブランドと提携し、顧客基盤・ロイヤリティプログラム・マーケティングリソースを活用しています。
(2) 注目テーマ（高級ホテル集中投資・Hyatt Transformational Capital Program・投資適格バランスシート）
投資家が注目する主要テーマは以下の3つです：
- 高級・超高級ホテル・かけがえのない立地: マウイ、マイアミ、ワシントンD.C.などのプレミアム市場に集中投資し、高級ブランドホテルを所有
- Hyatt Transformational Capital Program・リニューアル投資: 2025年に5.8億-6.7億ドルの設備投資を計画し、ゲスト体験向上と長期的価値創造を推進
- 投資適格バランスシート・M&A機会: レバレッジ比率2.7倍、利用可能流動性22億ドルで、将来的な機会を活用可能
(3) 投資家の関心・懸念点
投資家の関心:
2025年第1四半期に調整後EBITDAre 5.14億ドル（前年比5.1%増）、調整後FFO 1株あたり0.64ドル（前年比4.9%増）を達成しました。Comparable Hotel Total RevPAR が前年比5.8%増、Comparable Hotel RevPAR が7%増（強い客室単価成長が牽引）と好調です。2025年通期のComparable Hotel Total RevPAR成長率ガイダンスを1.5-2.5%に引き上げました（従来1.0-3.0%）。グループビジネスの継続的改善、ビジネス出張の緩やかな回復、レジャー需要の安定、マウイ山火事（2023年8月）からの回復を見込んでいます。
投資家の懸念:
一方で、新しい労働組合契約と潜在的な移民改革により人件費が大幅上昇する見込みです。宿泊料金引き上げまたは業務効率化で相殺できない場合、EBITDAマージンが圧迫され、収益予想の下方修正リスクがあります。また、2024年12月末時点で約50.8億ドルの債務を抱え、2025年の支払利息は前年比11.6%増加する見込みです。FRBが利払い引き下げを発表したものの、依然として金利水準が高く、利息負担が業績を圧迫しています。
2. ホスト・ホテルズ・アンド・リゾーツの事業内容・成長戦略
(1) 主力事業
ホスト・ホテルズ・アンド・リゾーツの主力事業は、高級・超高級ホテルの所有・運営です：
保有物件:
- 米国内: 74施設
- 海外: 5施設
- 総客室数: 約46,100室
主要ブランド:
- Marriott: Ritz-Carlton、JW Marriott、Marriott
- Hyatt: Grand Hyatt、Hyatt Regency
- Hilton: Hilton、Waldorf Astoria
(2) セクター・業種の説明
ホスト・ホテルズ・アンド・リゾーツは、セクターとして「Real Estate（不動産）」、業種として「Diversified REITs（多様化REIT）」に分類されます。
REIT（不動産投資信託）の仕組み:
REITは、利益の90%以上を配当として分配することで法人税が免除される税制優遇を受けています。これにより、投資家は高配当を享受できます。
(3) ビジネスモデルの特徴
ホスト・ホテルズ・アンド・リゾーツの最大の特徴は、以下のビジネスモデルです：
REIT構造による高配当:
利益の90%以上を配当で還元する義務があり、配当利回りは約4-5%です。
高級ブランドホテルへの集中投資:
Marriott、Hyatt、Hiltonなどの高級ブランドホテルを所有し、かけがえのない立地のプレミアム市場に注力しています。
3. 競合との差別化
(1) 主要競合企業
ホスト・ホテルズ・アンド・リゾーツの主要競合企業は以下の通りです：
- Pebblebrook Hotel Trust
- RLJ Lodging Trust
- Apple Hospitality REIT
(2) 競合優位性
ホスト・ホテルズ・アンド・リゾーツの競合優位性は以下の3点です：
1. 米国最大級のスケールメリット
総客室数約46,100室で、米国最大級のホテルREITです。
2. 有名ブランドとの提携
Marriott、Hyatt、Hiltonなどの顧客基盤・ロイヤリティプログラム・マーケティングリソースを活用しています。
3. 高級ホテルポートフォリオ
高級・超高級ホテルに集中投資し、かけがえのない立地のプレミアム市場に注力しています。
(3) 市場でのポジショニング
ホスト・ホテルズ・アンド・リゾーツは、ホテルREIT市場で以下のポジショニングを確立しています：
- 米国最大級のホテルREIT: S&P500構成銘柄、総客室数約46,100室
- 高級ホテルへの集中投資: Marriott、Hyatt、Hiltonなどの高級ブランドホテルを所有
- 投資適格バランスシート: レバレッジ比率2.7倍、利用可能流動性22億ドル
4. 財務・配当の実績
(1) 売上高・利益の推移
ホスト・ホテルズ・アンド・リゾーツの財務実績は以下の通りです（2025年第1四半期決算、2025年4月発表）：
2025年Q1:
- 調整後EBITDAre: 5.14億ドル（前年比5.1%増）
- 調整後FFO: 1株あたり0.64ドル（前年比4.9%増）
- Comparable Hotel RevPAR: 前年比7%増
- Comparable Hotel EBITDA Margin: 31.8%（前年比30ベーシスポイント改善）
2025年通期ガイダンス:
- Comparable Hotel Total RevPAR成長率: 1.5-2.5%（従来1.0-3.0%から引き上げ）
（出典: Host Hotels & Resorts Inc 10-Q 2025 Q1, SEC EDGAR）
(2) 配当履歴
ホスト・ホテルズ・アンド・リゾーツの配当実績：
- 配当利回り: 約4-5%（株価により変動、2025年10月時点）
- REIT構造: 利益の90%以上を配当で還元
配当の税金（日本人投資家の場合）:
米国REITの配当は、米国源泉税と日本所得税20.315%の二重課税が発生します。外国税額控除を利用することで、米国で課税された税金を日本の所得税から差し引くことができます。
（出典: 国税庁「外国税額控除」、SBI証券「米国株の税金ガイド」）
(3) 財務健全性
ホスト・ホテルズ・アンド・リゾーツの財務健全性：
- レバレッジ比率: 2.7倍（2024年末）
- 利用可能流動性: 22億ドル
- 債務: 約50.8億ドル（2024年12月末時点）
- 自社株買い: 630万株を平均15.79ドル/株（総額1億ドル、2025年Q1）
5. リスク要因
(1) 事業リスク
人件費上昇:
新しい労働組合契約と潜在的な移民改革により人件費が大幅上昇する見込みです。
(2) 市場環境リスク
高水準の債務負担と金利上昇:
2024年12月末時点で約50.8億ドルの債務を抱え、2025年の支払利息は前年比11.6%増加する見込みです。
自然災害リスク:
2023年8月のマウイ山火事により、特定不動産の一時閉鎖、稼働率低下が発生しました。
景気循環リスク:
ホテル業界は景気に敏感で、リセッション時の稼働率低下リスクがあります。
(3) 規制・競争リスク
為替リスク:
日本人投資家にとって、為替リスク（ドル円の変動）は重要な考慮事項です。
6. まとめ：投資判断のポイント
(1) この銘柄の強み
ホスト・ホテルズ・アンド・リゾーツ（HST）の強みは以下の3点です：
1. 高配当（4-5%）
REIT構造により利益の90%以上を配当で還元しています。
2. 米国最大級のスケールメリット
総客室数約46,100室で、米国最大級のホテルREITです。
3. 高級ブランドホテルへの集中投資
Marriott、Hyatt、Hiltonなどの高級ブランドホテルを所有しています。
(2) リスク要因（再掲）
1. 人件費上昇
労働組合契約・移民改革により人件費が大幅上昇する見込みです。
2. 高水準の債務負担と金利上昇
約50.8億ドルの債務を抱え、2025年の支払利息は前年比11.6%増加する見込みです。
3. 景気循環リスク
ホテル業界は景気に敏感で、リセッション時の稼働率低下リスクがあります。
(3) 向いている投資家
ホスト・ホテルズ・アンド・リゾーツは以下のような投資家に向いています：
1. REIT構造により高配当（4-5%）を重視する投資家
利益の90%以上を配当で還元しています。
2. ビジネストラベル回復・観光需要増加に期待する投資家
グループビジネスの継続的改善、ビジネス出張の緩やかな回復を見込んでいます。
3. 長期保有型の投資家
一方、景気敏感セクターであり、短期的なボラティリティを許容できる投資家向けです。
免責事項:
本記事は情報提供を目的としており、個別銘柄の推奨や投資助言ではありません。投資判断はご自身の責任で行ってください。
Q: ホスト・ホテルズ・アンド・リゾーツの配当利回りは？
A: 約4-5%程度です（2025年10月時点）。REIT構造により利益の90%以上を配当で還元する義務があります。詳細は本文「4. 財務・配当の実績」を参照してください。
Q: ホスト・ホテルズ・アンド・リゾーツの主な競合は？
A: Pebblebrook Hotel Trust、RLJ Lodging Trust、Apple Hospitality REITが主要競合です。Host Hotels & Resortsは米国最大級のホテルREITとして、Marriott、Hyatt、Hiltonなどの高級ブランドホテルを所有し、総客室数約46,100室で差別化しています。詳細は本文「3. 競合との差別化」を参照してください。
Q: ホスト・ホテルズ・アンド・リゾーツのリスク要因は？
A: 人件費上昇（労働組合契約・移民改革）と利益圧迫、高水準の債務負担（約50.8億ドル）と金利上昇、自然災害リスク（2023年8月のマウイ山火事が実例）、景気循環リスク（ホテル業界は景気に敏感）がリスクです。詳細は本文「5. リスク要因」を参照してください。
Q: ホスト・ホテルズ・アンド・リゾーツは長期投資に向いている？
A: REIT構造により高配当（4-5%）を重視する投資家、ビジネストラベル回復・観光需要増加に期待する投資家に向いています。一方、景気敏感セクターであり、リセッション時の稼働率低下や金利上昇による不動産価値下落のリスクがあるため、短期的なボラティリティを許容できる投資家向けです。投資判断はご自身でご検討ください。詳細は本文「6. まとめ：投資判断のポイント」を参照してください。