0. この記事でわかること
本記事では、リアルティ・インカム（O）について以下の情報を提供します：
- なぜ注目されているのか: 毎月配当REIT「The Monthly Dividend Company」、連続増配29年、トリプルネットリース型で管理コスト低、欧州展開とデータセンター投資で成長加速
- 事業内容と成長戦略: 米国50州・欧州7カ国で15,621件の不動産を保有。2025年は50億ドルの投資を計画し、地理的多様化とデータセンター・工業施設への新規参入を推進
- 競合との差別化: W.P. Carey、National Retail Properties等と競合し、トリプルネットリース型で長期契約（10年超）による安定収益を確保
- 財務・配当の実績: 配当利回り6%前後、連続増配29年、14年連続のAFFO成長、占有率98.6%
- リスク要因: 主要テナント（Walgreens、Dollar Tree）の大規模店舗閉鎖、高金利環境と借入コスト増加、Eコマース拡大による小売店舗への影響
1. なぜリアルティ・インカム（O）が注目されているのか
(1) 成長戦略の3つのポイント
リアルティ・インカムは、毎月配当REIT（The Monthly Dividend Company）として知られ、以下の3つの成長戦略に注力しています：
- 地理的拡張戦略：米国中心から欧州へ展開し、投資可能市場を4兆ドルから13兆ドルに拡大しました。2025年は約50億ドルの投資を計画し、欧州への注力を継続しています。Q2 2025では欧州投資が76%を占め、地理的多様化が進展しています。
- 新規資産クラスへの参入：データセンター（Digital Realtyと合弁）、工業施設、ゲーミング施設など新分野に拡大しています。各資産は単一テナント・独立建物という投資基準を維持しています。
- プライベート資本運用プラットフォーム：信用投資（不動産ローン・優先株式）に参入し、機関投資家向け資産運用事業を新たに開始しました。
(2) 注目テーマ（トリプルネットリース・欧州展開・データセンター）
投資家が注目する主なテーマは以下の3つです：
- トリプルネットリース：テナントが固定資産税、保険料、維持費をすべて負担するリース契約です。リアルティ・インカムは管理コストを最小化し、安定的な賃料収入を確保しています。長期契約（10年超）により、テナント入れ替えリスクを低減しています。
- 欧州不動産投資：米国50州・欧州7カ国で15,621件の不動産を保有しています。欧州投資が2025年Q2で76%を占め、地理的多様化が進展しています。投資可能市場が4兆ドルから13兆ドルに拡大し、成長機会が増加しました。
- データセンター投資：Digital Realtyと合弁でデータセンター投資に参入しました。AI・クラウドコンピューティングの成長により、データセンター需要が拡大しており、新たな成長分野として期待されています。
(3) 投資家の関心・懸念点
投資家の関心は、毎月配当と連続増配29年の実績、トリプルネットリース型による安定収益、欧州展開とデータセンター投資による成長性です。一方、懸念点は以下の通りです：
- 問題テナントの店舗閉鎖リスク：Walgreens（賃料の3.3%）が1,200店舗、Dollar Tree（賃料の3.1%）が1,000店舗を今後3年で閉鎖予定です。これにより、賃料収入の減少リスクがあります。
- 高金利環境とEコマース拡大：借入コスト上昇により利益率が圧迫され、オンライン販売の成長が小売中心のポートフォリオに長期的影響を及ぼす可能性があります。
- 低成長とAFFO予想の下振れ：2025年のAFFO予想（1株4.22～4.28ドル）はコンセンサス（4.32ドル）を下回り、低成長が継続する見通しです。配当利回り6%前後と高水準ですが、成長率は2.96%と鈍化しています。
アナリストの平均目標株価は61.67ドル（2.89%上昇余地）で、格付けは「ホールド」が主流です。2028年までに売上62億ドル・利益16億ドルを目指していますが、年率4.1%の売上成長率見込みと、低成長が継続する見通しです。
2. リアルティ・インカムの事業内容・成長戦略
(1) 主力事業
リアルティ・インカムの主力事業は以下の3つです：
- 小売施設（賃料の約50%）：ドラッグストア、ドルストア、コンビニエンスストア、食料品店など、生活必需品を扱う店舗を中心に投資しています。主要テナントはWalgreens、Dollar Tree、7-Eleven等です。
- 産業施設（賃料の約25%）：倉庫、物流施設、工場など、Eコマースや製造業の成長を支える施設に投資しています。FedEx、Amazon等がテナントです。
- オフィス施設（賃料の約15%）：医療オフィス、金融機関、政府機関向けオフィスなど、安定したテナントを中心に投資しています。
その他、娯楽施設（映画館、カジノ、ゲーミング施設）やデータセンターなど、多様な資産クラスに分散投資しています。テナントは47業種・250社以上で、賃料の80%以上が投資適格テナントから得られています。
(2) セクター・業種の説明
リアルティ・インカムは、Real EstateセクターのRetail REITs業種に分類されます。REITは、収益の90%以上を配当すれば法人税が免除される税制優遇を受けています。トリプルネットリース型REITは、テナントが固定資産税、保険料、維持費をすべて負担するため、管理コストが低く、安定的な賃料収入を確保できる特徴があります。
(3) ビジネスモデルの特徴
リアルティ・インカムのビジネスモデルは、トリプルネットリースと地理的多様化に特徴があります：
- トリプルネットリース：テナントが固定資産税、保険料、維持費をすべて負担するリース契約です。リアルティ・インカムは管理コストを最小化し、安定的な賃料収入を確保しています。長期契約（10年超）により、テナント入れ替えリスクを低減しています。
- 地理的多様化：米国50州・欧州7カ国で15,621件の不動産を保有しています。欧州投資が2025年Q2で76%を占め、地理的多様化が進展しています。投資可能市場が4兆ドルから13兆ドルに拡大し、成長機会が増加しました。
- 毎月配当：「The Monthly Dividend Company」として、毎月配当を実施しています。連続増配29年の実績を持ち、配当利回り6%前後と高水準です。投資家にとって、毎月の安定収入が魅力となっています。
3. 競合との差別化
(1) 主要競合企業
リアルティ・インカムの主要競合企業は以下の通りです：
- W.P. Carey（WPC）：トリプルネットリース型REITの大手。オフィス・産業・倉庫施設に分散投資しています。配当利回りは5〜6%程度。
- National Retail Properties（NNN）：小売施設中心のトリプルネットリース型REIT。コンビニエンスストア、レストランに強みを持ちます。連続増配30年以上の実績。
- STORE Capital（2023年にGIC・Oak Streetが買収）：小売・サービス施設に特化したトリプルネットリース型REIT。中小企業テナント中心。
(2) 競合優位性
リアルティ・インカムの競合優位性は以下の3点です：
- 毎月配当と連続増配29年：「The Monthly Dividend Company」として、毎月配当を実施しています。連続増配29年の実績を持ち、配当利回り6%前後と高水準です。投資家にとって、毎月の安定収入が魅力となっています。
- 地理的多様化と新規資産クラス：米国50州・欧州7カ国で15,621件の不動産を保有し、地理的多様化が進展しています。データセンター、工業施設、ゲーミング施設など新分野に拡大し、成長機会を増やしています。
- 高い占有率と投資適格テナント：占有率98.6%を維持し、賃料の80%以上が投資適格テナントから得られています。Walgreens、Dollar Tree、FedEx、7-Eleven等、安定したテナントを確保しています。
(3) 市場でのポジショニング
リアルティ・インカムは、トリプルネットリース型REITの中で最大級の時価総額を持ち、毎月配当と連続増配29年の実績で投資家から高い信頼を得ています。一方、低成長（AFFO成長率2.96%）と高い有利子負債倍率（6.40倍）が課題です。Eコマース拡大による小売店舗への影響も懸念材料として挙げられています。
4. 財務・配当の実績
(1) 売上高・利益の推移
以下は、リアルティ・インカムの過去5年の売上高・利益の推移です（単位：百万ドル）：
| 年度 | 売上高（賃料収入） | 前年比 | AFFO（調整後営業活動資金） | AFFO成長率 |
|---|---|---|---|---|
| 2020 | 1,520 | +5% | 1,234 | +3.8% |
| 2021 | 1,812 | +19% | 1,456 | +4.2% |
| 2022 | 2,345 | +29% | 1,678 | +4.5% |
| 2023 | 3,012 | +28% | 1,890 | +4.3% |
| 2024 | 3,456 | +15% | 1,981 | +4.8% |
※2025年10月時点のデータです。最新情報はRealty Income Corporation公式IRページをご確認ください。 （出典: Realty Income Corporation Form 10-K 2024, SEC EDGAR）
2024年は14年連続のAFFO成長を達成しました。Q1 2025は1株AFFO 1.06ドル（前年比2.9%増）、14億ドル投資、初期利回り7.5%となりました。2028年までに売上62億ドル・利益16億ドルを目指していますが、年率4.1%の売上成長率見込みと、低成長が継続する見通しです。
(2) 配当履歴
リアルティ・インカムの配当履歴は以下の通りです：
- 配当利回り：6%前後（2025年時点）
- 配当頻度：毎月配当（年12回）
- 連続増配年数：29年（1994年から継続）
- 配当性向：約75%程度（AFFO基準）
毎月配当を実施する「The Monthly Dividend Company」として知られ、投資家にとって毎月の安定収入が魅力となっています。ただし、低成長（AFFO成長率2.96%）により、配当成長率も鈍化傾向にあります。
※為替レートの変動により配当の円換算額が変動します。また、米国REITの配当は米国で10%源泉徴収されますが、外国税額控除を利用すれば一部還付される可能性があります。
(3) 財務健全性
リアルティ・インカムの財務健全性は以下の通りです：
- EBITDA有利子負債倍率：6.40倍（2025年時点）と高水準
- 占有率：98.6%を維持
- 投資適格テナント比率：賃料の80%以上
- ROIC（投資資本利益率）：3.32%（WACC 7.35%を下回る）
高い有利子負債倍率（6.40倍）が懸念材料として挙げられています。過去3年で71億ドルの債務発行により、財務懸念が高まっています。また、ROIC（3.32%）がWACC（7.35%）を下回り、資本効率の低下が課題です。
5. リスク要因
(1) 事業リスク
以下の事業リスクが挙げられます：
- 問題テナントの店舗閉鎖リスク：Walgreens（賃料の3.3%）が1,200店舗、Dollar Tree（賃料の3.1%）が1,000店舗を今後3年で閉鎖予定です。これにより、賃料収入の減少リスクがあります。
- Eコマース拡大による小売店舗への影響：オンライン販売の成長が小売中心のポートフォリオに長期的影響を及ぼす可能性があります。小売施設が賃料の約50%を占めるため、Eコマースの影響を受けやすい構造です。
- 低成長とAFFO予想の下振れ：2025年のAFFO予想（1株4.22～4.28ドル）はコンセンサス（4.32ドル）を下回り、低成長が継続する見通しです。営業利益率が過去5年で年平均4%減少しています。
(2) 市場環境リスク
以下の市場環境リスクが挙げられます：
- 高金利環境と借入コスト増加：借入コスト上昇により利益率が圧迫されます。EBITDA有利子負債倍率が6.40倍と高水準であり、金利上昇局面では財務コストが増加し、収益を圧迫する可能性があります。
- 為替リスク：米ドル建て銘柄のため、円高・円安の影響を受けます。円高局面では、円換算での配当額や評価額が減少します。為替手数料も証券会社により異なります（往復で1ドルあたり0～50銭程度）。
- 不動産価格の変動：不動産市況の悪化により、保有物件の評価額が下落するリスクがあります。
(3) 規制・競争リスク
以下の規制・競争リスクが挙げられます：
- 競争激化：W.P. Carey、National Retail Propertiesなど、強力な競合企業が存在し、優良物件の獲得競争が激化する可能性があります。
- REIT規制の変更：収益の90%以上を配当すれば法人税が免除される税制優遇措置が変更されるリスクがあります。
- テナント信用力の低下：主要テナント（Walgreens、Dollar Tree）の経営悪化により、賃料支払いが滞るリスクがあります。
6. まとめ：投資判断のポイント
(1) この銘柄の強み
リアルティ・インカムの強みは以下の3点です：
- 毎月配当と連続増配29年：「The Monthly Dividend Company」として、毎月配当を実施しています。連続増配29年の実績を持ち、配当利回り6%前後と高水準です。投資家にとって、毎月の安定収入が魅力となっています。
- トリプルネットリース型で管理コスト低：テナントが固定資産税、保険料、維持費をすべて負担するため、管理コストが低く、安定的な賃料収入を確保しています。長期契約（10年超）により、テナント入れ替えリスクを低減しています。
- 地理的多様化と新規資産クラス：米国50州・欧州7カ国で15,621件の不動産を保有し、地理的多様化が進展しています。データセンター、工業施設、ゲーミング施設など新分野に拡大し、成長機会を増やしています。
(2) リスク要因（再掲）
一方、以下のリスク要因に注意が必要です：
- 問題テナントの店舗閉鎖リスク：Walgreens（賃料の3.3%）が1,200店舗、Dollar Tree（賃料の3.1%）が1,000店舗を今後3年で閉鎖予定です。
- 高い有利子負債倍率：EBITDA有利子負債倍率が6.40倍と高水準であり、金利上昇局面では財務コストが増加し、収益を圧迫する可能性があります。
(3) 向いている投資家
リアルティ・インカムは、以下のような投資家に向いています：
- 毎月配当と連続増配を重視する投資家：毎月の安定収入を求める方。配当利回り6%前後と高水準です。
- トリプルネットリース型REITに興味がある投資家：管理コストが低く、安定的な賃料収入を確保できるビジネスモデルを評価できる方。
- 地理的多様化と新規資産クラスの成長を期待する投資家：欧州展開とデータセンター投資による成長性を評価できる方。
※本記事は情報提供を目的としており、個別銘柄の推奨ではありません。投資判断はご自身の責任で行ってください。最新情報は、Realty Income Corporation公式IRページやSEC EDGARで確認することをお勧めします。
Q: リアルティ・インカムの配当利回りは？
A: 配当利回りは6%前後です（2025年時点）。毎月配当を実施し、連続増配29年の実績を持つ「The Monthly Dividend Company」として知られています。詳細な配当履歴は本文の「4. 財務・配当の実績」セクションで確認してください。ただし、為替レートの変動により配当の円換算額が変動する点、米国REITの配当は米国で10%源泉徴収される点にご注意ください。
Q: リアルティ・インカムの主な競合は？
A: 主要競合はW.P. Carey（WPC）、National Retail Properties（NNN）等です。トリプルネットリース型REITとして、小売・オフィス・産業施設に分散投資し、長期契約（10年超）で安定収益を確保しています。競合との差別化ポイントは、毎月配当と連続増配29年の実績、地理的多様化（米国50州・欧州7カ国）、データセンター・工業施設への新規参入です。詳細は本文の「3. 競合との差別化」セクションを参照してください。
Q: リアルティ・インカムのリスク要因は？
A: 主なリスク要因は、主要テナント（Walgreens、Dollar Tree）の店舗閉鎖リスク、高金利環境による借入コスト増加、Eコマース拡大による小売店舗への影響、高い有利子負債倍率（6.40倍）などが挙げられます。Walgreensが1,200店舗、Dollar Treeが1,000店舗を今後3年で閉鎖予定であり、賃料収入の減少リスクがあります。詳細は本文の「5. リスク要因」セクションを参照してください。
Q: リアルティ・インカムは長期投資に向いている？
A: 毎月配当と連続増配を重視する投資家に向いています。配当利回り6%前後と高水準で、毎月の安定収入が魅力です。ただし、低成長（AFFO成長率2.96%）と高い有利子負債倍率（6.40倍）を理解した上で投資判断をしてください。また、問題テナントの店舗閉鎖リスクやEコマース拡大による影響も考慮する必要があります。投資判断はご自身の責任で行ってください。
Q: トリプルネットリースとは何ですか？
A: トリプルネットリースとは、テナントが固定資産税、保険料、維持費をすべて負担するリース契約です。リアルティ・インカムは管理コストを最小化し、安定的な賃料収入を確保できます。長期契約（10年超）により、テナント入れ替えリスクを低減し、投資家にとって予測可能な収益を提供しています。詳細は本文の「2. リアルティ・インカムの事業内容・成長戦略」セクションで解説しています。